很多人之所以不買新屋或預售屋，
是因為受不了公設比過高，
影響實際使用面積的大小。
所以看到公設比低的建案就會想直接入手，
但要小心當冤大頭喔!
首先來說說建築法規的演進，
以台灣921大地震為分水嶺，
在921以前當時台灣的防震法規制度與觀念不佳，
大家也還沒意識到重要性，
導致蓋出來的房子耐震係數普遍不夠，
發生這麼大的憾事之後，
台灣開始修訂建築法規，
並在2002年完成修法，
所以在2003年才申請到建築執照的建築才是符合較高規範的建築。
2006年時法規又針對斷層及地質納入影響因素，
因此總結來說，
判斷房屋建造時的規範標準，
可以由2002年後取得的建照的建築為指標，
那麼2006年之後取得的建照又會更為嚴謹。
接下來進入正題，
什麼是公設比?
營建署表示，
所謂的公設比是業界售屋用語，
法規上沒有這個定義，
也沒有這個名詞，
更沒有公設比的相關規範。
所以公設可以說是建商給的名詞，
公設就是社區的公共設施的縮寫。
公設到底包含什麼?
基本上實地走訪一次就會比較了解，
我舉幾個基本公設的例子：
1.社區電梯
2.梯廳
3.逃生梯
4.警衛室
5.信箱區
6.公共廁所
7.基本大小LOBBY
8.垃圾回收場
9.停車場車道
10.走去停車位的走道
以上這些都是必需的公設，
沒有了這些，
相信生活會存有諸多不便。
更上一層樓的公設：
1.漂亮的花園
2.寬敞的健身房
3.高級的麻將桌
4.華麗的無邊際泳池
5.安靜的閱讀區...等等
琳瑯滿目，
相信有在看房的人對於這些設施都算熟悉，
這些也全都包含在公設裡。
所以這些設施的多寡當然就會影響到你的公設比，
這就看個人的選擇了，
有些人喜歡極簡風，
基本公設就能滿足他，
有些人喜歡氣派，
那麼他就很愛漂亮的花園和無邊際泳池。
一般人對於公設比的認知是，
共用部分除以建物總坪數(公設+主建物+附屬建物)
再乘以100%。
例如：
一間權狀總坪數40坪的房子，
共有部分若是10坪，
公設比就是25%。
但重點來了，
由於法規並沒有規定，
因此公設比可以是28%、35%、47%、甚至50%以上。
那麼
什麼決定了公設比?
建商透露了2大關鍵，
1.社區要做多少公共設施?
LOBBY要大?要KTV?要三溫暖?要交誼廳?
公共設施做得越多，
公設比當然就越高。
2.建商怎麼分配共用部分面積才是重點。
舉例而言，
地下室的車道和走道，
建商可以分給車位面積，
就不計入公設比，
但也可能因為垃圾集中場在地下室，
大家要到地下室倒垃圾，
因此把走道列入公設。
另外像防空避難室、機電設備、安全梯等，
這些是不計入容積但可登記的面積，
業者就可以自行調配。
因此，
建案要出售時，
業主可以設定公設比在35%，
或者為了促銷降到30%以下。
看起來也是很多模糊地帶吧!
其實房產專家也指明，
現在虛坪登記不合理，
但完全實坪制也不合理。
畢竟公設仍必須花成本興建，
公設比的高低也一定程度地反應社區品質。
多少公設比才算高或低?
有個準則是：
公設比在30是個標準，
超過35以上就算是高公設比，
2字頭的話就算低公設。
公設比的高低沒有對錯，
就看個人的喜好，
想要多一點的服務、多一點的享受，
自然就要付出多一點的金錢。
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