「我們幾個是好朋友想一起買房投資，那該怎麼登記呢?登記誰名下會比較好?」
「我們沒有規畫結婚，但未來會相互扶持到老，現在想共同買房，怎麼登記才妥當呢?」
生在房價飆漲的現代，
許多人買房會選擇合資買房讓負擔小一些，
夫妻共同買房是最常見的。
不過近期也越來越多例外，
「我們幾個是好朋友想一起買房投資，那該怎麼登記呢?登記誰名下會比較好?」
「我們沒有規畫結婚，但未來會相互扶持到老，現在想共同買房，怎麼登記才妥當呢?」
像這樣的問題就會接二連三出現，
但其實搞懂以下四點就能避免未來可能遇到的糾紛。
少了夫妻這層關係就沒有共同財產的約束，
自然會需要注意細節才能保障雙方的權益。
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一、產權該登記誰的名字?
假如共同買房只登記其中一人的名字，
代表此人擁有100%的產權，
未來若要變更產權、變賣、或出租都不需經過他人同意。
雖然方便但也是容易發生問題的方式。
共同出資可以採取「共同登記」，
雙方都是持有人的情況下沒有經過雙方同意將不可變賣或出租。
不過在出資比例不同的情況下務必標註「個別出資比例、貸款成數」
未來若要拆分才有個依據。
小叮嚀
依據《土地法》第34條之1規定：
「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3 者，其人數不予計算。」
意思就是如果共同持有者其中一方持有比例超過2/3，
那麼此人能自行處理這間房子。
想避免有人私心擅自處分的話登記時的比例問題就不可以輕忽！
二、貸款用誰的名字好呢?
大部分銀行是不接受共同貸款的情形，
即使產權登記為兩人共同持有也是一樣的規範，
所以貸款還是需要其中一人出面承擔。
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那麼選誰當貸款人呢?
當然是貸款成數較高、利率最低的人選是最好的，
因為貸款條件和個人薪資、工作、信用評分有高度相關。
小編想問：
「那這樣不是申貸人最吃虧嗎?一個人背貸款卻要分房子給朋友?」
天下沒有白吃的午餐，
另一個人可以成為連帶保證人，
如此可以增加貸款人的信用條件之外，
也借此配套措施綁住兩個人成為共同承擔貸款的人。
三、繼承問題也是重點
雖然這個問題比較遙遠但卻很務實。
因為彼此只是朋友或情人沒有法律約束共同持有財產的關係，
假如其中一方不幸意外離世，
將來此房屋的部分產權就會由離世那方的親人代為繼承。
意思是這樣的情況下你必須和對方的兄弟姊妹或父母共同持有房屋，
如此就會產生房產處置的想法達不到共識造成糾紛。
這種大家都不樂見的情況可以由以下第四點的「預告登記」來避免。
四、不做共同登記只登記一人名下，怎麼保障另一方權益?
畢竟登記一人名下在貸款或處置財產都會方便許多，
但另一方的權益就要靠「預告登記」來保障，
預告登記的好處是登記名義人沒有權利將房屋移轉給第三人，
做任何移轉或更動以前都必須取得預告登記人的同意才能執行，
有這一層保障下，
即使後來姊妹吵架、兄弟失和、情侶分手等等都不用擔心金錢糾紛的問題。
共同買房除了自住也可能買房投資，
統整5點共同買房投資的注意事項：
1.設定預告登記保護權益
若是合資者出資比例不同，
建議另立契約載明各自投資金額及未來獲利後的比例分配，
包含各項稅務、貸款利息支出分配等等權利義務，
避免往後的金錢糾紛。
2.2-4人為最佳合資人數
買房投資最大的目的就是賺錢，
共同投資人數都不建議過多，
如此容易有糾紛之外也會稀釋利潤，
建議先算好淨投報率達9-10%在下手才有利潤空間。
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3.若想隔套出租，裝潢前務必申請「室內裝修許可」。
室內裝修許可要在裝潢前向建管處申請，
待完工後還要申請竣工查驗，
拿到室內裝修合格證明後才算合法裝修。
如此可以避免面臨拆除或罰緩的問題。
4.明訂合資購屋契約才能降低風險
以上也提到，
雖然共同持有有保障但也影響貸款條件，
所以除了使用預告登記之外，
也應明定若投資不如預期此物件的出場時間和價格?
5.註明合資人有「優先承購權」
投資過程畢竟不是短期就能獲利，
若期間發生一件不合或其中一方不想持續持有，
或者合資其中一方發生意外導致產權出現空缺，
建議依據《土地法》第34-1條規定在合約中註明合資者有「優先承購權」，
如此其中一方想脫手其他合資人便能以相同價格優先承購。
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雖然都是基於信任才會共同合資買房，
但誰都不希望因為買房造成彼此間有嫌隙，
套句俗話：「親兄弟明算帳。」
雙方假如都留有匯款往來單據做為金流證明，
未來將會減少很多糾紛也能清楚梳理彼此權益。
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