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通常法拍屋會比市價低1~2成，

因此不少人想入手法拍屋置產，

但法拍屋灰色地帶不少，

其中務必留意投標標的是否註記「優先承買權」、「禁止處分」、「拍定後不點交」、「土地建物分開賣」，

如果忽略這些重點，

有可能標到了也無法使用那就得不償失了！

圖片來自網路

優先承買權

在法拍屋公告中只要註明優先承買權，

就表示此人可以於開標當天向法院行使優先承買權，

以最高標得標者相同價格買回法拍屋；

或者即使當天已得標，

優先承買權人仍然可以於拍定15日內以拍定價格承買該法拍屋。

為了避免從天堂掉到地獄的情境，

事先瞭解好欲投標的物件是非常必要的流程。

備註：

當土地被法拍時地上權人、典權人或承租人擁有優先承買權。

當房屋被法拍時則是基地所有權人擁有優先承買權。

禁止處分

若在法拍公告看到禁止處分就要特別留意，

通常註記有禁止處分的物件代表此法拍屋可能是檢察署、調查局偵辦中案件或是詐騙所得的不動產因此遭到法院查扣，

也有可能有稅捐處納稅義務人欠稅的風險存在，

假如真想投標這類物件就必須得標後向法院聲請塗銷，

不過通常禁止處分法拍屋的塗銷手續都要花上3~6個月的時間，

而且未塗銷前法拍屋的權狀無法取得，

也就是無法向銀行申請代墊款，

所以法拍屋的尾款要自行全數繳清所以口袋也要夠深才行。

拍定後不點交

法拍屋分為點交與不點交，

點交相對單純許多也幾乎沒有遇見糾紛，

不點交的原因可能是拍賣物有地上權、共有人持有優先承買權或帶有租約等等，

假如是帶有租約的法拍屋就必須注意房屋內可能是合法租客也可能是非法占用的海蟑螂，

此時租賃問題將會產生。

帶有租約的法拍屋要依據「買賣不破壞租賃」原則處理，

合法租客就讓他租約期滿就行，

若是惡意霸佔法拍屋的房客可能就要走訴訟程序，

如果買法拍屋是為了自住用途的投標人可能要好一陣子才能入住新家了！

土地建物分開賣

房屋市場中的老舊房子最容易遇到土地、建物分開賣的情形，

下手投標前一定要仔細看清楚，

內容務必載明建號、地號，

確認土地建物是一同拍賣，

最怕買了建物沒有土地，

當土地和建物所有權人不同勢必要雙方出面協議溝通，

也容易產生糾紛。

法拍屋確實可能買到低於市價的房子，

但存在的風險也相對高出許多，

投標日當天需準備2-3成保證金之外，

得標7日內還得繳清剩下7-8成的尾款，

加上不點交的法拍屋或信用不良銀行皆不承作，

如果在投標前不準備充足資金可能到時繳不出尾款也拿不到房子。

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