代銷說：這間坪效非常好，20坪幫你隔三房，一間當孝親房一間房間之後可以給小孩，精打細算就選這間！
但真的是這樣嗎?
預售屋看不到實品，
所以有些人會排斥這樣的產品，
但其實做好把關就不至於被話術弄糊塗。
還記得小時候去長輩新家參加入厝宴客時，
親朋好友問到坪數多少，
大家都是直接講實際坪數。
但物換星移過了幾年後，
在政府、建商目標一致的打拼下，
現在房屋市場的坪數大多都包含公設比，
有的房子25%、有的30%甚至有逼近40%的公設比，
造就現在買房的實際坪數只能越買越小，
現在去問別人家幾坪?他告訴你的數字跟他們家實際坪數可能差了一大截。
那我們該如何知道正在看的物件是否符合生活起居呢?
基本上標準三房兩廳的配置如下：
客廳是一家人團聚、接待客人的重要空間，
6-8坪才不會嫌擁擠。
餐廳1.5坪放得下一班四人坐餐桌椅。
主臥次臥坪數都不包含浴廁，
浴廁兩間合算3坪是符合坪效的大小。
陽台是加上洗衣機跟曬衣空間的坪數。
這樣的標準去看室內就快30坪了！
但別忘了還有公設比要考量，
以現在標準30%來算，
想買一間坪效好符合生活起居的房子，
房屋權狀至少要買到43坪才能得到室內30坪的空間。
加上平面車位8坪來算，
所有坪數大概要50坪才能符合標準配置。
以台北為例：
中古屋70萬一坪、新成屋100萬一坪，
車位一個算200萬，
在台北市天龍國要有個標準三房的配置，
就要花3200萬~4500萬才住得舒服
看到這裡別直接打消買房念頭。
這樣的總價確實讓人望之卻步，
所以建商只能將房子越蓋越小，
因為家庭結構也在改變，一家人口越來越少
標準三房縮水之外、兩房也一起縮水。
怎麼縮?
客廳跟餐廳合併算7坪，
主臥4坪就夠、次臥就更慘3坪甚至3坪不到，
浴室2間各1坪就好，
廚房併陽台2坪，(不能吃太胖不然不好晾衣服)
如此這般，20坪的三房就產生了。
聽起來好像也還能接受吧?不要變胖就可以了吧?
請考量很重要的一點：
未來的人生你有想生孩子嗎?長輩可能來家裏過夜嗎?
通常首購族或新婚買房最容易傻傻聽信代銷小姐的規劃，
「三房兩廳現在很好用，你看大間次臥就當孝親房，小孩長大還能變小孩房，另外一間小房間還能做書房、遊戲室或客房...」
然後被新房的香味薰得神魂顛倒的新手就相信了！
這裡不是說代銷小姐不厚道亂講話，
而是買房是10年、20年甚至30年的事情，
將人生各階段的變化都納入考量才不會遇到空間不夠用的問題。
認真想想，如果往後有打算生小孩，
客廳+餐廳才7坪小孩能怎麼活動?
最大的次臥3坪可以讓孩子住多久呢?想住到大學畢業可能挺困難...
那麼長輩偶爾來家裏過夜享受天倫之樂，
餐廳客廳廚房的空間有辦法讓行動不便的老人家活動嗎?
其實沒有實際住過誰都不會知道對吧?
建商蓋這樣「小三房」出來，
往往圖上的沙發、餐桌、椅子、床等等都不一定符合實際大小，
他們家具的縮小比例尺讓我們誤以為空間其實還很夠，
但看到樣品屋之後就會發現哪裡怪怪的...
事實就是小三房放完家具就找不到其他空間讓孩子或老人活動。
小三房住起來是怎麼樣呢?
首先是餐廳太小，頂多就4人小桌，吃飽想起身椅子就會撞到後面牆壁。
廚房大多這種都會規劃一字型廚房，冰箱選450升的大小就很緊繃，愛煮菜的媽媽可能會無法無束縛的施展手藝。
主臥就必須捨棄KING SIZE的雙人床，即使選了標準雙人床還要預留衣櫃空間，因為建商給的衣櫃深度不到50公分，如果做60公分的衣櫥，走道就會窄很多。
以後生孩子也絕對放不下嬰兒床。
最小的次臥，代銷說可以當小孩房，但其實一張標準單人床加書桌就很滿了，圖面還有畫衣櫃不知道到底哪裡找的...
廚房外的曬衣陽台，寬度不夠不能變胖之外，長度也不夠，想曬個被子是困難重重。
圖片來自網路
圖片來自網路
小三房看起來已經很緊繃了，
原本15坪兩房兩廳還不錯，有些建商還有創意三房的規劃。
首先這間兩房一定只有一間衛浴，沒有主臥衛浴，
廚房一定是開放式廚房跟餐廳連成一個空間，
那餐桌頂多就是廚房旁邊的小吧台，
原本餐廳的位置就能做滑門或滑簾多隔一個多用途空間，
當初的兩廳就剩下一廳多一間房了。
圖片取自網路
圖片取自網路
並不是說這樣的「小三房」和「創意兩房」不能住人，
畢竟建商會縮小格局盡量創造小屋多機能的想法，
也是時勢所逼。
只是希望未來有規劃生小寶寶或接長輩來家裏過夜的買房新手們，
能夠多看多想，
畢竟總不希望住了3年5年又要再重新找房子重新搬家適應。
如何評估自己要找多少坪數的房子才夠呢?
基本上一個成人需要10坪左右的空間，
多一個小孩再加5坪。
如果兩人同住不生孩子當時尚的頂客族，
大約10多坪的兩房或20坪的小三房就很夠用。
生一個孩子之後就是兩大一小了，
一開始可能感受不明顯，
但等孩子會跑跳了小三房就是最基本的門檻，
再多生一個呢?
沒有標準三房真的會很辛苦，
因為小孩會一直大但空間無法改變。
用這個買房標準去挑選房子不會錯的，
因為買房和買車還是不同，
房子耐用期很長應該要選擇符合自己10年、15年人生規劃的房型才對，
寧可從新屋改看中古屋、從蛋黃搬去蛋白區，
也不要剛買了房就發現不適合，天天想搬家。
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